Bij de indeling van een gebouw waarbinnen appartementen worden verkocht speelt de notaris een grote rol. Voordat appartementen verkocht kunnen worden moet er namelijk een splitsingsakte worden opgesteld. In deze blog lichten we toe wat een splitsingsakte precies inhoudt.
Verhuur of verkoop
Als er binnen een gebouw appartementen verhuurd gaan worden, dan hoeft de eigenaar – vaak een ontwikkelaar of belegger – de splitsing van het gebouw niet juridisch vast te leggen. Het plaatsen van tussenwanden is in dit geval genoeg om de appartementen te mogen verhuren.
Bij verkoop van appartementen is dit anders. Er moeten rechten gecreëerd worden die overdraagbaar zijn; kopers hebben namelijk een juridisch eigendomsrecht nodig voor een hypotheekaanvraag. Deze eigendomsrechten heten appartementsrechten.
Splitsingsakte
En deze appartementsrechten worden vastgelegd in een splitsingsakte. Hierin worden de gemeenschappelijke en privégedeeltes van het gebouw vastgesteld waardoor er appartemensrechten ontstaan. Ook worden de spelregels tussen de appartementsrechten in de splitsingsakte vastgelegd. Hier staan algemene regels uit het modelreglement in, maar ook bijvoorbeeld dat alle eigenaren binnen een gebouw samen dienen te zorgen voor het onderhoud ervan. Ook wordt in een splitsingsakte een splitsingstekening toegevoegd waarop precies te zien is wat appartementsrechten en wat gemeenschappelijke gedeeltes binnen een gebouw zijn.
De splitsingsakte en –tekening komen in een openbaar register waardoor er altijd duidelijkheid is over de grootte van appartementsrechten en onderhoud in gemeenschappelijke delen.
Zaken die niet of gedeeltelijk in een splitsingsakte zijn opgenomen mag de Vereniging van Eigenaren zelf regelen. Dit kan bijvoorbeeld een huishoudelijk reglement zijn, waar vaak dingen in staan als regels omtrent het houden van huisdieren of geluidsdemping door vloerbedekking. Indien gewenst kan dit huishoudelijk reglement ook in de splitsingsakte worden opgenomen.
Als er niet alleen woningen maar ook winkels in het gebouw zitten, zijn er meerdere splitsingsakten nodig.
Alles wat in een splitsingsakte is opgenomen kan niet zomaar worden gewijzigd; wat in de splitsingsakte staat geldt totdat er een wijziging van de splitsingsakte is doorgevoerd.
Vereniging van Eigenaren
Als er binnen een gebouw verschillende appartementsrechten worden verkocht, moet er een Vereniging van Eigenaren worden opgericht. Als je eigenaar bent van een appartement ben je vanzelfsprekend lid van een VvE. Een VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren en beheert de gemeenschappelijke ruimtes in een gebouw. Een Vereniging van Eigenaren wordt opgericht in een deel van de splitsingsakte. In dit gedeelte staan zaken als hoe het bestuur van de VvE wordt gekozen, hoe een vergadering van de VvE bijeen wordt geroepen en hoeveel stemmen een appartementseigenaar uit mag brengen bij stemming over belangrijke zaken.
Kortom, een splitsingsakte is erg belangrijk binnen een gebouw waar appartementen worden verkocht. Alle rechten en plichten worden hierin vastgelegd. Voordat je een appartement koopt is het daarom ook erg aan te raden om de splitsingsakte eerst door te nemen.